R>    3.市政規(guī)劃及涪陵商業(yè)布局走向
    4.SWOT分析
    三、商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)定位
    1．定位原則
    2．業(yè)態(tài)定位必須考慮的因素
    3．業(yè)態(tài)定位 4．檔次定位 5．概念定位
    6．商業(yè)物業(yè)目標(biāo)投資者和經(jīng)營(yíng)者定位
    第二部分 業(yè)態(tài)功能分區(qū)和產(chǎn)品規(guī)劃建議
    一、商場(chǎng)各樓層功能分區(qū)
    1．主力店建設(shè)
    2．設(shè)立主題商場(chǎng)
    3．樓層功能分區(qū)
    二、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議
    1．規(guī)劃建議的基本原則
    2．規(guī)劃建議
    3．通過合理規(guī)劃可設(shè)計(jì)出以下賣點(diǎn)
    三、價(jià)格定位建議
    第三部分 經(jīng)濟(jì)效益分析
    一、項(xiàng)目收入估算表
    二、成本構(gòu)成
    三、損益表
    四、盈虧平衡點(diǎn)分析
    五、敏感性分析
    1、成本變化對(duì)收益的影響
    2、銷售價(jià)格變化對(duì)收益的影響
    3、銷售率對(duì)收益的影響
    第四部分 商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)推廣
    一、市場(chǎng)推廣的戰(zhàn)略構(gòu)思
    1．全面營(yíng)銷戰(zhàn)略
    2．全面品質(zhì)管理戰(zhàn)略
    3．品牌營(yíng)銷戰(zhàn)略
    二、市場(chǎng)推廣階段性劃分
    1．市場(chǎng)推廣階段性劃分
    2．各銷售階段的推廣要領(lǐng)
    三、品牌建立與傳播
    1．項(xiàng)目品牌形象設(shè)計(jì)
    2．售樓部的包裝
    3．品牌傳播
    4．品牌維護(hù)與品牌提升
    四、銷售推廣策略
    1．實(shí)施全面品質(zhì)管理
    2．引入品牌物管顧問
    3．引進(jìn)品牌商家，設(shè)立主力店
    4．整體招租和商鋪分零銷售并舉
    5．旺鋪拍賣
    6．統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，保租銷售
    7．商場(chǎng)促銷帶動(dòng)物業(yè)銷售
    8．落實(shí)政府優(yōu)惠政策
    9．戶口遷入和子女免借讀費(fèi)入學(xué)
    10．免租招商
    11．注意力促銷
    12．網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷
    13．價(jià)格變化策略
    14．優(yōu)惠折扣
    15．無(wú)理由退鋪
    16．首付分期付款
    第五部分 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范
    1．風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)
    2．風(fēng)險(xiǎn)防范
    前 言
     重慶市房地產(chǎn)經(jīng)過八年的變換，潮起潮落，終于邁向理性化的征程。
    房地產(chǎn)市場(chǎng)從短缺價(jià)值——競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值——整合價(jià)值的變化之迅速，是人們始料不及的。一方面商業(yè)門面銷售火爆，一方面零星店鋪慘淡經(jīng)營(yíng)；一方面大型商場(chǎng)硝煙未盡已門可羅雀，一方面專業(yè)市場(chǎng)相繼開業(yè)人頭攢動(dòng)……人們無(wú)論如何也不能明白：同在一塊藍(lán)天下，同處一段熱銷期，甚至同處一塊黃金區(qū)域，何以有如此大的差異？其實(shí)，這是市場(chǎng)規(guī)律使之然。歷史的經(jīng)驗(yàn)告訴我們：“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢�！痹绞且�(guī)模宏大的項(xiàng)目，越是寸土寸金的位置，越是要通過周密的調(diào)研、準(zhǔn)確的定位和精心的策劃，才能保證在激烈的市場(chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)中立于不敗之地。
    地處長(zhǎng)江、烏江交匯處的涪陵區(qū)，以其悠久的歷史，豐富的人文景觀矗立于長(zhǎng)江之濱，區(qū)內(nèi)有小田溪巴國(guó)遺址、點(diǎn)易園、“水下碑林”白鶴梁等名勝古跡，以盛產(chǎn)“涪陵榨菜”而享譽(yù)中外，歷史上曾作為烏江流域的物資集散地，享有“川東第一鎮(zhèn)”的美譽(yù)。改革開放以來，涪陵經(jīng)濟(jì)得到快速地發(fā)展，近六年國(guó)民經(jīng)濟(jì)平均保持16.5%的增速，工業(yè)生產(chǎn)平均保持1.7%的增速，已逐步成為一個(gè)工業(yè)門類齊全、基礎(chǔ)設(shè)施完善、第三產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達(dá)的涪陵經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)。重慶涪陵博宇房地產(chǎn)開發(fā)公司慧眼獨(dú)具，拆巨資在涪陵廣場(chǎng)路南端（涪陵廣場(chǎng)旁）興建“博宇商住樓”，真可謂有膽有識(shí)。
    我們重慶萬(wàn)博廣告有限公司，榮幸地接受貴公司的委托，為“博宇商住樓”進(jìn)行了策劃論證。我司對(duì)待每一個(gè)案例，都是本著科學(xué)、務(wù)實(shí)的態(tài)度，進(jìn)行認(rèn)真研究、反復(fù)論證，以期望能為開發(fā)商提供最有價(jià)值的服務(wù)，在為開發(fā)商牟取最大的經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)亦為本司獲取相應(yīng)的回報(bào)，實(shí)現(xiàn)合作雙方的“雙贏”。
    我們重慶萬(wàn)博廣告有限公司是一家從事大型房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、營(yíng)銷和大型商業(yè)招商管理的專業(yè)公司，擁有一批在相關(guān)領(lǐng)域有較深造詣的高素質(zhì)員工隊(duì)伍，在深圳、重慶等地成功地策劃代理過幾十個(gè)大型住宅小區(qū)或大型商場(chǎng)，在銷售領(lǐng)域至今保持多項(xiàng)驕人記錄（詳情請(qǐng)閱讀重慶萬(wàn)博廣告有限公司簡(jiǎn)介）。
    在貴公司的配合下，經(jīng)過詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查和認(rèn)真分析，我們對(duì)該項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)進(jìn)行了極為準(zhǔn)確的業(yè)態(tài)定位，（因項(xiàng)目的推廣難點(diǎn)和實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的關(guān)鍵是商業(yè)部分，住宅部分只是為項(xiàng)目攤薄土地成本，在本案中我們只是針對(duì)商業(yè)物業(yè)進(jìn)行反復(fù)論證而忽略住宅部分。）在原規(guī)劃的基礎(chǔ)上提出了一些調(diào)整建議，以使產(chǎn)品更為完善，減小未來入市障礙，并根據(jù)該項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位和涪陵的市場(chǎng)環(huán)境，尋求最佳的市場(chǎng)推廣方案，以協(xié)助貴公司實(shí)現(xiàn)物業(yè)銷售上的營(yíng)銷目標(biāo)。     
     第一部分 商業(yè)市場(chǎng)分析和商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)定位
    一、 項(xiàng)目概況
    1．項(xiàng)目簡(jiǎn)介
    項(xiàng)目名稱：博宇花園
    位 置：涪陵區(qū)廣場(chǎng)路南端（涪陵廣場(chǎng)旁）
    開 發(fā) 商：重慶市涪陵博宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
    重慶市涪陵住宅開發(fā)有限公司
    設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)：中煤工程設(shè)計(jì)咨詢集團(tuán)重慶設(shè)計(jì)研究院
    2．經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)
    總用地面積： 8880平方米
    建筑占地面積： 4392平方米
    總建筑面積： 81452平方米
    其中 商場(chǎng)面積： 15172.7平方米
    A棟住宅建面： 21951.4平方米
    B棟住宅建面： 16865.6平方米
    五、六層面積： 6549平方米
    其 它： 2184.8平方米
    地下停車場(chǎng)： 4227.2平方米
    設(shè)備層： 1194.9平方米
    容積率：6.5
    綠化率：15%
    室內(nèi)停車場(chǎng)：89個(gè)
    住宅總戶數(shù)：318戶
    二、 市場(chǎng)分析
    1、涪陵—充滿希望的沃土（區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況簡(jiǎn)析）
    （1）城市人口規(guī)模
    涪陵城區(qū)位于長(zhǎng)江、烏江交匯處，是重慶市第二大水運(yùn)港，烏江流域最大的物資集散地，自古有“烏江門戶”之稱�，F(xiàn)城市建成區(qū)面積14平方公里，城鎮(zhèn)人口23萬(wàn)人（其中城鎮(zhèn)職工11.1萬(wàn)人），城市化率為21.06%，1997年即進(jìn)入城市化發(fā)展階段。預(yù)計(jì)到2002年，涪陵城鎮(zhèn)人口將達(dá)37萬(wàn)人，屆時(shí)城市化率提高到35%。
    （2）涪陵區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形勢(shì)喜人
    今年1月，涪陵區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)開局良好，工業(yè)、貿(mào)易、郵電和財(cái)政等方面均呈現(xiàn)較快的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)：全區(qū)規(guī)模以上
    工業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值4.93億元，增長(zhǎng)23.6%，其中重點(diǎn)工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值完成3.98億元，增長(zhǎng)24.1%；涪陵區(qū)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品
    零售總額1.98億元，增長(zhǎng)14.2%，實(shí)現(xiàn)外貿(mào)進(jìn)出口總額408萬(wàn)美元，增速高達(dá)274.3%，實(shí)現(xiàn)郵電業(yè)務(wù)收入1873萬(wàn)
    元，增長(zhǎng)10.35，實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入9918萬(wàn)元，增長(zhǎng)59.5%，其中地方財(cái)政收入4436萬(wàn)元，增長(zhǎng)28.2%。
    （3）涪陵區(qū)工業(yè)生產(chǎn)速度與效益同步增長(zhǎng)
    去年涪陵區(qū)工業(yè)系統(tǒng)抓住機(jī)遇開拓進(jìn)取，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)116.8%，高出全市平均水平
    38.22個(gè)百分點(diǎn)，居全市第二位，技術(shù)創(chuàng)新的力度進(jìn)一步加大，促成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)不斷涌現(xiàn)，企業(yè)虧損面得到控制，使全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)保持了速度與效益增長(zhǎng)的良好態(tài)勢(shì)。
    （4）在崗職工年平均工資水平
    去年涪陵區(qū)在崗國(guó)營(yíng)企業(yè)職工年平均工資是8727元，城鎮(zhèn)集體企業(yè)職工年平均工資是6156元，其他經(jīng)濟(jì)體職工年平均工資是8180元。分別比上年增長(zhǎng)17.7%、7.8%、1.7%。
    （5）涪陵區(qū)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好，農(nóng)村居民收入大幅度增長(zhǎng)
    2001年涪陵區(qū)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)保持了穩(wěn)步發(fā)展的良好勢(shì)頭。今年全區(qū)共調(diào)減糧食面積8萬(wàn)畝用于發(fā)展骨干多經(jīng)項(xiàng)目。
    鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，全年可完成總產(chǎn)值19億元、經(jīng)營(yíng)收入17億元、利稅250萬(wàn)元。全區(qū)轉(zhuǎn)移農(nóng)村剩余勞動(dòng)力16.8萬(wàn)人，勞務(wù)創(chuàng)收7億元。全區(qū)農(nóng)民收入穩(wěn)中有升。預(yù)計(jì)全年農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值9.8億元，全年農(nóng)民人均純收入可實(shí)現(xiàn)
    1900元左右。
    （6）涪陵區(qū)城鄉(xiāng)消費(fèi)差距逐步縮小
    今年以來，涪陵區(qū)社會(huì)消費(fèi)需求相對(duì)平穩(wěn)，城、鄉(xiāng)消費(fèi)之間的發(fā)展水平和絕對(duì)額差距呈逐步縮小的趨勢(shì)；從發(fā)
    展水平看，去年，一季度城市消費(fèi)品零售額增長(zhǎng)速度比農(nóng)村快12.1個(gè)百分點(diǎn)，上半年這一差距縮小至5.8個(gè)百分點(diǎn)，1-10月進(jìn)一步縮小至2.3個(gè)百分點(diǎn)。受發(fā)展水平差距縮小的影響，涪陵區(qū)城鄉(xiāng)消費(fèi)在絕對(duì)額上的差距也逐步縮小，
    1-10月城市消費(fèi)品零售額實(shí)現(xiàn)9.18億元，農(nóng)村消費(fèi)品零售額為7.74億元，城、鄉(xiāng)消費(fèi)之比為1.19：1，這一差距
    一季度為1.28：1，上半年縮小至1.25：1，下半年末進(jìn)一步縮小。
    （7）涪陵區(qū)外經(jīng)貿(mào)工作喜獲豐收,出口高于全國(guó)水平4.1個(gè)百分點(diǎn)
    去年全區(qū)外經(jīng)貿(mào)工作喜獲全面豐收。一是對(duì)外貿(mào)易實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。全年實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額4115萬(wàn)美元，完成年
    計(jì)劃的138.5%，同比增長(zhǎng)66.9%。去年上半年，涪陵區(qū)完成進(jìn)出口實(shí)績(jī)1392萬(wàn)美元，比前年同期增長(zhǎng)26.2%，其中出口1191萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)12.9%，比全國(guó)水平高出4.1個(gè)百分點(diǎn)。
    （8）涪陵區(qū)固定資產(chǎn)投資完成35億元，農(nóng)村固定資產(chǎn)投資呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)
    涪陵區(qū)固定資產(chǎn)投資受三峽庫(kù)區(qū)和西部大開發(fā)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)給涪陵區(qū)固定資產(chǎn)投資帶來較好的投資環(huán)境，使涪陵區(qū)今年的固定投資呈穩(wěn)步增長(zhǎng)勢(shì)頭。2001年涪陵區(qū)全社會(huì)固定資產(chǎn)完成投資35.1億元，同比增長(zhǎng)24.7%，比重慶市增速快2.4個(gè)百分點(diǎn)。投資總額大幅度增長(zhǎng)，主要是重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目起了重要支撐作用。2001年涪陵區(qū)農(nóng)村固定資產(chǎn)投資也呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，據(jù)區(qū)農(nóng)調(diào)隊(duì)調(diào)查，抽樣的10個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處、18個(gè)行政村的農(nóng)村集體和私營(yíng)企業(yè)2001年固定資產(chǎn)投資完成額為5055.96萬(wàn)元，上年同期為4803.42萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)5.26%。
    （9）涪陵區(qū)住房公積金突破億元
    截止2001年底，全區(qū)住房公積金歸集突破億元大關(guān)，累計(jì)歸集公積金10060萬(wàn)元，
    2001年全年新增公積金3339萬(wàn)元。
    （10）涪陵區(qū)個(gè)人所得稅突破4000萬(wàn)元
    涪陵區(qū)到去年10月底止，全區(qū)入庫(kù)個(gè)人所得稅4292萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)88.18%，增收1910萬(wàn)元。預(yù)計(jì)全年可征收個(gè)人所得稅5000萬(wàn)元左右。
    （11）涪陵區(qū)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額突破40億
    涪陵區(qū)今年城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款持續(xù)增加，雙雙躍上新臺(tái)階：3月末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額達(dá)到40.21億元，比年初增長(zhǎng)7.4%，城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄余額和農(nóng)村居民儲(chǔ)蓄余額分別突破30億元和10億元關(guān)口，城鎮(zhèn)居民存款達(dá)30.01億元，比年初增長(zhǎng)8.6%，農(nóng)村居民存款達(dá)10.2億元。
    （12）全區(qū)個(gè)體私營(yíng)企業(yè)去年納稅突破六千萬(wàn)元
    目前，全區(qū)個(gè)體工商戶累計(jì)已達(dá)17800戶，私營(yíng)企業(yè)達(dá)538戶，個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)從業(yè)人員突破3萬(wàn)人。個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大，有力地支持了地方財(cái)政，2001年，全區(qū)個(gè)體私營(yíng)企業(yè)納稅6625萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)52.7%，占全區(qū)財(cái)政總收入的7.1%，占重慶市個(gè)體私營(yíng)企業(yè)稅收總額的6.13%。
    （13）金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)涪陵區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的資金投入，個(gè)人消費(fèi)信貸穩(wěn)步增長(zhǎng)
    全區(qū)金融系統(tǒng)貫徹國(guó)家貨幣信貸政策，多方組織資金，利用直接貸款、商業(yè)信用、上級(jí)行直貸點(diǎn)貸等形式加大對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、重點(diǎn)行業(yè)、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的資金投入,全年投入各類貸款15.1億元，有力地支持了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。2000年涪陵區(qū)各國(guó)有商業(yè)銀行個(gè)人消費(fèi)貸款余額為22658萬(wàn)元，2001年各項(xiàng)貸款增幅為9%，消費(fèi)貸款增幅為17%，到今年初，各項(xiàng)貸款增幅為12%，消費(fèi)貸款增幅為22%。消費(fèi)貸款的增速明顯高于各項(xiàng)貸款。
    （14）涪長(zhǎng)高速公路改善了涪陵的交通環(huán)境
    涪長(zhǎng)高速公路是重慶主城區(qū)通向重慶東部的大通道，也是兩區(qū)縣改善投資環(huán)境，迎接西部大開發(fā)的戰(zhàn)略通道。涪長(zhǎng)高速公路使涪陵與重慶主城區(qū)的距離縮短約13公里，特別是全長(zhǎng)2500米的黃草山隧道貫通，使往來車輛免去了翻山越嶺之苦，行車更為安全、快捷，涪陵及三峽庫(kù)區(qū)與重慶主城區(qū)聯(lián)系更為密切。
    （15）人民物質(zhì)文化生活提高情況
    指 標(biāo) 名 稱 單位 1995年 1998年 1999年 2000年
    城鄉(xiāng)居民收入水平
    農(nóng)民人均純收入 元 1105 1692 1789 1850
    在崗職工年均貨幣工資 元 3986 6055 7487 8370
    城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元 3674 5052 5357 5646
    每人每年生活消費(fèi)(當(dāng)年價(jià))
    全區(qū)居民消費(fèi)水平 元 1544 2112 2257 2471
    農(nóng)業(yè)居民 元 1057 1303 1376 1493
    非農(nóng)業(yè)居民 元 3525 5081 5386 5791
    住房面積
    城鎮(zhèn)居民平均每人使用面積 ㎡ 9.0 --- 16.40 17.47
    城鎮(zhèn)居民平均每人居住面積 ㎡ --- 10.7 11.44 12.10
    農(nóng)村居民平均每人住房面積 ㎡ 20.12 26.2 24.87 28.22
    教育
    每萬(wàn)人擁有大學(xué)生 人 60 60 60 61
    每萬(wàn)人口在校學(xué)生 人 1155 1313 1377 1452
    儲(chǔ)蓄
    年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額 萬(wàn)元 148969 255843 317882 374191
    平均每人儲(chǔ)蓄存款余額 元 1399 2348 2898 3388
    衛(wèi)生
    每萬(wàn)人口擁有醫(yī)院病床數(shù) 張 18.7 20.5 20.6 20.8
    每萬(wàn)人口擁有醫(yī)生數(shù) 人 14.8 14.0 14.4 14.4
    物價(jià)
    居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)(以上年＝100) ％ 117.5 101.7 98.0 97.5
    商品零售物價(jià)總指數(shù)(以上年＝100) ％ 115.0 98.7 99.1 97.0
    （16） “九五”期間社會(huì)消費(fèi)品零售總額 單位:萬(wàn)元
    年 份 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 國(guó)有經(jīng)濟(jì) 集體經(jīng)濟(jì) 私營(yíng)經(jīng)濟(jì) 個(gè)體經(jīng)濟(jì)
    1996 122587 21890 19750 684 24734
    1997 144184 16291 28938 1526 32101
    1998 164078 26566 17572 3585 46784
    1999 179278 19714 6738 7152 67404
    2000 197106 18759 7304 19785 73748